Planujesz zakup własnego mieszkania lub domu i zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny na ten cel? Jeżeli tak, musisz wiedzieć, że koszty kredytu to nie tylko kapitał plus odsetki, to również szereg innych opłat, które nazywa się kosztami okołokredytowymi. Można je podzielić na koszty bankowe oraz koszty pozabankowe.
Do kosztów pozabankowych zalicza się:
- Podatek od czynności cywilno-prawnych – powstaje w momencie dokonania transakcji, czyli de facto po podpisaniu umowy u notariusza. Wynosi ona 2% wartości przedmiotu transakcji.
- Koszty ustanowienia hipoteki – 200 zł
- Taksa notarialna – jej wysokość jest zależna wartości transakcji, ale górną granicę narzuca rozporządzenie ministra sprawiedliwości.
- Ewentualne prowizje dla agencji nieruchomości – najczęściej ok. 2-5% wartości nieruchomości.
Do kosztów bankowych zaliczka się:
- Prowizja za udzielenie kredytu – bank pobiera ją od klienta po podpisaniu umowy, ale przed wypłaceniem środków. Niektóre banki, w ramach promocji, redukują jej wysokość do 0 zł. Wiąże się to jednak często z tym, że w miejsce prowizji pojawia się obowiązkowe ubezpieczenie (np. od ryzyka utraty pracy lub na życie). Najczęściej prowizja wynosi do 3%.
- Ubezpieczenie kredytu do czasu ustanowienia hipoteki – ubezpieczenie pomostowe. Wpis banku na pierwszym miejscu w hipotece nieruchomości jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Kredytobiorca musi złożyć wniosek o wpis w Sądzie Ksiąg Wieczystych. Złożenie wniosku nie skutkuje jednak natychmiastowym wpisem. Sąd musi dokonać wpisu, a ten musi się uprawomocnić -zazwyczaj trwa to do 6 miesięcy. W tym czasie bank jest pozbawiony zabezpieczenia, dlatego wymaga od kredytobiorcy ubezpieczenia kredytu.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Aktualnie większość banków, udzielając kredytu na mieszkanie lub dom, wymaga od kredytobiorcy wkładu własnego. Najczęściej wymagane jest 10%, ale zdarzają się również oferty, gdy wymagana wysokość środków sięga 20%, wówczas brakujące np. 10% można ubezpieczyć. Ubezpieczenie jest znoszone w momencie spłaty w ratach kapitałowych 20% wartości nieruchomości.
- Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Bank może zażądać takiego ubezpieczenia, które jest zabezpieczeniem zarówno dla banku, jak i dla samego kredytobiorcy, a tak naprawdę dla jego spadkobierców. W przypadku śmierci kredytobiorcy, kredyt jest spłacany z ubezpieczenia, a spadkobiercy dziedziczą wolną od obciążeń nieruchomość. Koszt ubezpieczenia bywa różny. Wysokość składki jest liczona procentowo od wartości nieruchomości. Ubezpieczenie zewnętrzne (wykupione poza bankiem udzielającym kredytu) jest akceptowane, jeżeli spełnia konkretne wymagania danego banku.
- Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy. Bank może zaproponować również takie ubezpieczenie. W przypadku utraty pracy z przyczyn niezawinionych przez kredytobiorcę – ubezpieczenie gwarantuje spłatę kredytu przez okres przewidzianym w warunkach ubezpieczenia. Dla kredytu w wysokości 150 000 zł, koszt takiego ubezpieczenia może wynieść od 3 do 5 tyś. złotych.
- Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją na bank. Takie ubezpieczenie można nabyć samodzielnie – poza bankiem, w którym zaciągamy zobowiązanie, choć ten również może nam takie zaproponować. Wysokość składki jest uzależniona od wartości nieruchomości – wynosi ona zazwyczaj kilkaset złotych rocznie.
- Wycena nieruchomości. Jeżeli kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, czasami (ale bardzo rzadko) możemy uniknąć tego kosztu, ponieważ banki bazują na cenie transakcyjnej. Jeżeli jednak bank wymaga pełnego operatu szacunkowego, należy liczyć się z kosztem ok. 450 zł w przypadku mieszkania i 800-1000 zł w przypadku domu. Zdarza się również, że banki robią promocje i zwalniają z opłat za wycenę lub biorą te koszty na siebie.
Jak widzisz kosztów okołokredytowych może być naprawdę dużo, z czego często nie zdajemy sobie sprawy – zwłaszcza na początku procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny. Dlatego, zwłaszcza jeśli planujesz zakup swojej pierwszej nieruchomości, warto skorzystać z pomocy doradcy, który ma potrzebną wiedzę i przeprowadzi Cię bezpiecznie przez cały proces.
O tym, dlaczego jeszcze warto skorzystać z pomocy doradcy – przeczytasz w jednym z naszych artykułów.